Wysokość czynszu
Kwestia zbyt niskiej wysokości czynszu ma znaczenie szczególnie w przypadku umów o charakterze długoterminowym – zawieranych na 10, 20, czy nawet 30 lat. Po pewnym okresie obowiązywania umowy dzierżawy, okazuje się bowiem, że czynsz dzierżawny należny na podstawie umowy najmu jest rażąco niższy od aktualnych realiów gospodarczych. Czasem okazuje się, że aktualnie można byłoby pobierać czynsz najmu kilkadziesiąt razy wyższy (zdarzają się nawet sytuację, że należny czynsz mógłby być większy kilkaset tysięcy razy – w przypadku zapłaty jednego niskiego czynszu z góry za cały kilkudziesięcioletni okres dzierżawy).
Może jednak wystąpić także sytuacja odwrotna. W przypadku określenia czynszu dzierżawnego w umowie na zbyt wysokim poziomie, zapłata czynszu najmu w wysokości określonej w umowie jest niemożliwa lub co najmniej gospodarczo nieuzasadniona.
Czy w takim przypadku można żądać obniżenia czynszu dzierżawnego?
Obniżenie czynszu dzierżawnego
Zacznijmy od możliwości żądania obniżenia czynszu dzierżawnego.
Jest oczywistym, że takim rozwiązaniem może być zainteresowany tylko dzierżawca, czyli osoba korzystająca z cudzego gruntu.
Przepisy prawa przewidują wprost i wyraźnie, że w pewnych przypadkach może zachodzić potrzeba obniżenia czynszu najmu.
Zgodnie z art. 700 Kodeksu cywilnego, możliwe jest obniżenie wysokości czynszu jeżeli:
1) zwykły przychód z dzierżawionego gruntu uległ znacznemu zmniejszeniu,
2) zaszły okoliczności powodujące obniżenie przychodu, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności,
3) okoliczności powodujące obniżenie przychodu nie dotyczą osoby dzierżawcy.
Upraszczając, możliwe jest przyjęcie, że żądanie obniżenia czynszu dotyczy sytuacji, w której przychód z dzierżawionego gruntu obniżył się o co najmniej połowę. Okoliczności, które mogą uzasadniać obniżkę czynszu, to na przykład zdarzenia losowe, czy katastrofy naturalne. Istotne jest to, że nie mogą być one związane z zaniedbaniami dzierżawcy lub zawinione przez niego w inny sposób (w takim przypadku żądanie obniżenia czynszu nie będzie uzasadnione).
Żądanie obniżenia czynszu może dotyczyć tylko okresu gospodarczego, w którym zaszły zdarzenia powodujące obniżenie przychodu z rzeczy oraz okresu, na który mają one wpływ (np. zalanie gruntów wiosną może powodować niemożność korzystania z gruntu przez cały rok lub nawet okres dłuższy). Co istotne, czynsz może zostać jedynie obniżony (nawet jeżeli obniżka jest uzasadniona w wysokim stopniu – np. 90%), ale żądanie nie może dotyczyć całkowitego zwolnienia od obowiązku zapłaty czynszu.
Podwyższenie czynszu dzierżawnego
Podwyższenie wysokości czynszu za dzierżawę gruntu to kwestia, która interesuje wyłącznie wydzierżawiającego (właściciela gruntu). Co istotne, przepisy dotyczące umowy dzierżawy nie przewidują możliwości żądania zwiększenia czynszu dzierżawnego.
Jeżeli zastanawiasz się nad zawarciem umowy dzierżawy na dłuższy okres, warto wprowadzić do umowy dzierżawy zasady zwiększenia (waloryzacji) wysokości czynszu. Umowa może przewidywać waloryzację (zwiększenie) czynszu o konkretną kwotę lub współczynnik wskazany w umowie (może się on odnosić na przykład do określonego procenta średniej ceny gruntów czy ceny określonego płodu rolnego).
Jeżeli mechanizm waloryzacji czynszu dzierżawnego nie został przewidziany wprost w umowie, to możliwości żądania wyższego czynszu są bardzo ograniczone. Istnieje jednak podstawa prawna, która w wyjątkowych przypadkach pozwala żądać zapłaty wyższego czynszu.
Podstawą prawną żądania zapłaty wyższego czynszu jest art. 357.1 Kodeksu cywilnego, czyli tzw. klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków (prawnicy określają ją jako klauzula rebus sic stantibus). Do zmiany wysokości czynszu jest w pewnych wyjątkowych przypadkach upoważniony bezpośrednio sąd (wydaje wyrok w tej sprawie). Sąd decyduje wedle swojego uznania o tym, czy zachodzi potrzeba podwyższenia czynszu dzierżawnego. Decyzja taka jest jednak podejmowana po rozważeniu interesów dzierżawcy i wydzierżawiającego oraz zasad współżycia społecznego.
Podjęcie przez sąd takiej decyzji jest jednak możliwe w ściśle określonych przypadkach:
- kiedy doszło do nadzwyczajnej zmiany stosunków,
- kiedy pobieranie czynszu w dotychczasowej wysokości grozi wydzierżawiającemu rażącą stratą,
- kiedy strony umowy dzierżawy nie przewidywały takiego rozwoju sytuacji w momencie zawierania umowy dzierżawy.
Największym problemem związanym ze skutecznym żądaniem podwyższenia czynszu dzierżawnego może być przekonanie sądu, że doszło do nadzwyczajnej zmiany stosunków w tym zakresie. Z jednej strony chodzi o to, że sytuacja stron umowy dzierżawy jest inna niż w momencie zawarcia umowy. Z drugiej, zmiana taka musi być nadzwyczajna. Nie wystarczy bowiem zwykły wzrost cen lub inflacja, chodzi wyłącznie o zmianę sytuacji o charakterze nadzwyczajnym, której nie można było kalkulować w momencie zawierania umowy.
Wojciech Rudzki
Prowadzi kancelarię adwokacką w Krakowie i Warszawie. Pomaga rozwiązywać rolnikom i przedsiębiorcom z branży rolnej codzienne problemy prawne.
